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Christian Andres
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In Zeiten, in denen die Entscheidung für die richtige Geldanlage schwerfällt, könnte eine Immobilie als Kapitalanlage eine mögliche Option darstellen. Das Wichtigste dabei? Eine gründliche Planung. Die Wahl des richtigen Objekts, die Lage, das Umfeld, die Grösse sowie die Finanzierung müssen sowohl auf den Investor als auch auf die Zielgruppe abgestimmt sein. Wann sich der Kauf einer Renditeimmobilie lohnen kann und welche Aspekte Sie berücksichtigen sollten.
Renditeobjekte sind Immobilien, die sich durch laufende Mieterträge oder Gewinne auszeichnen und dank deren Wertbeständigkeit zur Wertsteigerung entwickeln können. Mehrfamilienhäuser sind die klassischen Renditeobjekte. Als weitere Objekte bieten sich Einfamilienhäuser an, Stockwerkeigentum, Büro- und Gewerbeliegenschaften.
Der Wert eines Renditeobjekts wird unter anderem von der Nachfrage in der Region beeinflusst, den steuerlichen Anlagen und der vorhandenen Infrastruktur. Darüber hinaus wirken sich der bauliche Zustand der Immobilie, mögliche Leerstände und erforderliche Renovierungen auf den Wert und damit auf die Renditemöglichkeiten aus.
Der genaue Wert lässt sich am besten durch eine professionelle Bewertung ermitteln. Dabei kommt oft das Ertragsverfahren zur Anwendung, bei dem der Fokus auf den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen liegt. Bei der Ertragswertschätzung werden die Netto-Mieteinnahmen, also die Bruttomieten abzüglich der Betriebskosten wie Heizung, Strom und Wasser, mit einem immobilienspezifischen Zinssatz, dem sogenannten Kapitalisierungssatz in Relation gesetzt. Dieser Kapitalisierungssatz spiegelt die Gesamtheit der anfallenden Kosten wider, die als Prozentsatz des Anlagewertes angegeben werden. Zu diesen Kosten zählen unter anderem der Hypothekarzinssatz, Betriebskosten, Unterhaltsaufwendungen, Rücklagen und das Mietausfallrisiko. Der Kapitalisierungssatz gibt letztendlich an, welche laufenden Kosten zu erwarten sind. Damit eine Renditeimmobilie keinen Verlust erzeugt, sollte der Kapitalisierungssatz mindestens die Höhe der kostendeckenden Rendite erreichen. Zudem kann der kalkulatorische Zinssatz durch einen Risikozuschlag ergänzt werden.
Bei der Auswahl eines Renditeobjektes sollten Sie nicht nur die eigenen Vorlieben berücksichtigen, sondern auch die Bedürfnisse der angestrebten Zielgruppe im Auge behalten. Um Risiken zu minimieren, ist es entscheidend ein Zielprofil für das Objekt zu entwickeln, bei dem Sie Faktoren wie Attraktivität der Lage, Infrastruktur und ÖV, das Umfeld, steuerliche Überlegungen sowie die Nähe zu Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten mit einbeziehen. All dies spielt eine wesentliche Rolle für ein einträgliches Renditeobjekt.
Stimmen Sie Kaufpreis, Renditeprognosen, monatliche Finanzierungsraten – es gibt spezielle Hypotheken für Renditeobjekte – und Steuerverpflichtungen sorgfältig mit Ihrem Budget ab, da die Preise für entsprechende Immobilien deutlich gestiegen sind und derzeit auf einem hohen Niveau liegen. Am besten lassen Sie sich dazu von Experten beraten, denn es ist nicht einfacher geworden, Objekte mit einer angemessenen Rendite zu finden. Jährliche Eigenkapital-Renditen bis zu 8 Prozent sind möglich, aber selten. Wahrscheinlicher sind Renditen von 2 bis 5 Prozent.
Klären Sie ab, wieviel Sie maximal investieren und als Hypothek aufnehmen können. Viele Investoren nutzen Fremdkapital zur Finanzierung von Renditeimmobilien, wobei eine Bewertung der Liegenschaft notwendig ist. Diese erfolgt bei Renditeobjekten üblicherweise anhand des Ertragswertverfahrens. Dabei analysieren Immobiliengutachter nicht nur das Grundstück und das Gebäude, sondern auch die Lage, das wirtschaftliche Umfeld sowie die Verkehrsanbindung.
In der Regel finanzieren Banken Renditeimmobilien zu 60 bis 75 Prozent des ermittelten Ertragswerts. Der verbleibende Betrag muss durch Eigenkapital gedeckt werden. Bei der Berechnung der Tragbarkeit werden nebst den Nettomieteinnahmen auch alle anfallenden Kosten wie etwa für Fremdkapital, Nebenkosten und Amortisation berücksichtigt. Dabei dürfen Gelder aus der 2. und 3. Säule bei einer vollständigen Fremdvermietung eines Renditeobjekts nicht verwendet werden.
Die Belehnung für Renditeimmobilien darf höchstens 75 Prozent des Kaufpreises betragen, und die Hypothek sollte innerhalb von 10 Jahren auf unter zwei Drittel des Belehnungswerts gesenkt werden.
Ein weiterer Aspekt beim Erwerb eines Renditeobjekts sind die steuerlichen Vorteile. Mieteinnahmen werden zwar als Einkommen besteuert, jedoch ist es möglich, Ausgaben wie Hypothekarzinsen, Instandhaltungs- und Renovationskosten steuerlich abzusetzen.
