Stockwerkeigentum: Regeln, Rechte und Pflichten

Das Stockwerkeigentum existiert in der Schweiz seit 1965. Dabei bildet der Artikel 712a des Schweizerischen Zivilgesetzbuches die gesetzliche Grundlage für das Stockwerkeigentum: also für eine Eigentumswohnung. In diesem Artikel erfahren Sie wichtige Regelungen über das Konzept des Stockwerkeigentums sowie Ihre Rechte und Pflichten innerhalb einer Stockwerkeigentümergemeinschaft

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Was ist Stockwerkeigentum und was sind die Vorteile?

Stockwerkeigentum (StWE) bezeichnet das Miteigentum an einem gesamten Grundstück und dem darauf errichteten Gebäude. Im Gegensatz zum Einfamilienhaus werden die Kosten für Grund und Boden sowie für weitere Infrastrukturelemente – von der Heizung über die Fassade und das Treppenhaus bis hin zum Dach – auf mehrere Personen verteilt. Käuferinnen und Käufer entscheiden sich aus unterschiedlichen Gründen für Stockwerkeigentum. So bietet sich die Möglichkeit, je nach Lage für das gleiche Geld eine grössere Wohnfläche oder einen höheren Standard als bei einem Einfamilienhaus zu erhalten. Auch die Aufwände für den Unterhalt werden auf mehrere Parteien verteilt. Allerdings ist Stockwerkeigentum mit einer Reihe von Rechten und Pflichten verbunden, die Sie als zukünftige Eigentümerin oder zukünftiger Eigentümer einer Wohnung kennen sollten.

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Rechte und Pflichten

Als Stockwerkeigentümer haben Sie spezifische Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit Ihrem Eigentum. Sie können Ihre Wohnung und die dazugehörigen Nebenräume wie Keller oder Estrich uneingeschränkt nutzen und nach eigenen Vorstellungen ausbauen. Allerdings dürfen Änderungen an gemeinschaftlichen Bauteilen nur mit Zustimmung der anderen Eigentümer vorgenommen werden.
In den Eigentümerversammlungen, die regelmässig von der Verwaltung einberufen werden – und bei Bedarf von der Gemeinschaft – werden wichtige Entscheidungen getroffen. Diese umfassen die Wahl der Verwaltung, die Genehmigung des Jahresbudgets oder den neuen Anstrich der Fassade. Jeder Eigentümer hat eine Stimme, deren Gewicht im Reglement festgelegt ist. Falls jemand mit einem Beschluss nicht einverstanden ist, kann dieser innerhalb eines Monats angefochten werden.

Zu den gemeinschaftlichen Kosten, die auf die Eigentümer verteilt werden, gehören unter anderem die Heizkosten, die Sanierung der Heizkörper, das Gehalt des Hauswarts und Containergebühren. Diese Kosten richten sich nach der individuellen Wertquote der einzelnen Eigentümer. Zusätzlich zahlt jeder Eigentümer regelmässig in den Erneuerungsfonds ein, um zukünftige Renovierungen und Instandhaltungen zu finanzieren.

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Unterhaltskosten und Erneuerungsfonds

Bei den Unterhaltskosten sind Sie auf der sicheren Seite, wenn Sie im Voraus wissen, welche jährlichen Kosten auf Sie zukommen. Zu diesen Kosten gehören auch die Hypothekarzinsen und die erforderlichen Amortisationen. Zur Sicherstellung einer ausreichenden Sicherheitsmarge wird die finanzielle Tragbarkeit anhand eines kalkulatorischen Zinssatzes von rund fünf Prozent auf den gesamten Finanzierungsbetrag berechnet.

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Darüber hinaus müssen Unterhalts- und Nebenkosten berücksichtigt werden. Jeder Eigentümer muss in der Lage sein, alle Ausgaben für Reparaturen, Unterhalt, Gebäudetechnik und dergleichen an seiner Stockwerkeinheit anteilsmässig zu tragen. Dieser jährlich einzuzahlende Betrag in den Erneuerungsfonds wird in der Regel anhand der Wertquote festgelegt. Der erforderliche Betrag hängt stark vom Alter und Zustand der Wohnung ab. Als Berechnungsgrundlage kann man etwa ein Prozent des Immobilienwerts ansetzen. Schwierig ist oft die Schätzung der allgemeinen Neben- und Verwaltungskosten, insbesondere bei Neubauten. Hier ist es ratsam den Verkäufer oder Generalunternehmer um Auskunft zu bitten.

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Wertquote – Aufteilung des Stockwerkeigentums

Die Höhe der Wertquote wird nicht allein durch die Fläche der Einheit bestimmt. Auch Faktoren wie Lage, Ausrichtung, Aussicht, Höhe, Grundriss und Zugänglichkeit sind entscheidend. In der Regel erfolgt die Berechnung und Aufteilung der Wertquote durch den Bauherrn oder einen beauftragten Dritten. Eine spätere Anpassung der Wertquoten ist nur durch eine einstimmige vertragliche Vereinbarung aller Stockwerkeigentümer oder aufgrund eines richterlichen Gestaltungsurteils möglich.

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Die Regeln des Stockwerkeigentums

‍Saldo Ratgeber – Alles Wichtige zur Eigentumswohnung:

Was gehört wem? Wer zahlt wie viel? Wie werden Beschlüsse gefasst? Wie funktioniert die Gemeinschaft?

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