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Christian Andres
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Stockwerkeigentümer, die ihre Wohnung renovieren oder umbauen wollen, müssen sich im Voraus gut informieren. Denn je nach Veränderung, die man vornehmen will, braucht es eine Einwilligung der anderen Eigentümer.
Als Eigentümerin oder Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus haben Sie ein Sonderrecht an Ihrer eigenen Wohnung und sind gleichzeitig an der Gesamtliegenschaft beteiligt. Wenn Sie beispielsweise beabsichtigen, Ihren Balkon zu verglasen, erfordert dies meistens die Zustimmung der anderen Eigentümer.
Rein rechtlich betrachtet, erwerben Sie keine Wohnung, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Stattdessen erwerben Sie einen Anteil am gesamten Gebäude und erhalten das sogenannte Sonderrecht als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer eine bestimmte Wohnung exklusiv zu nutzen. Streng genommen gehört die Wohnung also nicht Ihnen allein. Viele Stockwerkeigentümergemeinschaften gewähren ihren Miteigentümern zusätzliche ausschliessliche Nutzungsrechte, beispielsweise für Aussenparkplätze, Balkone, Dachterrassen oder Gärten. Solche Bereiche können jedoch von Gesetzes wegen nicht als Sonderrecht gelten.
Als Inhaber des Sonderrechts haben Sie das Recht, Ihre Wohnung nach Ihren Wünschen zu gestalten, solange Sie dabei keine gemeinschaftlichen Bauteile beschädigen oder beeinträchtigen, sei es in ihrer Funktion oder ihrem Aussehen. Beispielsweise dürfen keine tragenden Wände entfernt werden, da dadurch die Statik des Gebäudes beeinträchtigt und Ihre Nachbarn gefährdet wären. Ein häufiger Streitpunkt sind jedoch Bauteile, die zwar gefühlt zur Wohnung gehören, aber rechtlich gesehen nicht dazu gehören, wie zum Beispiel Balkone, der Garten oder die Terrasse sowie Fensterläden.
Falls sich ein Bauteil ausserhalb Ihrer Wohnung befindet, gehört es gemeinschaftlich allen Eigentümern und darf nicht ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümerversammlung verändert werden. Selbst für die Verglasung Ihres Balkons benötigen Sie diese Zustimmung, da ungenehmigte Eingriffe in gemeinschaftliche Bauteile als Sachbeschädigung gelten und zu Forderungen anderer Miteigentümer führen können, die den Rückbau auf Ihre Kosten verlangen.
Für Umbauten an gemeinschaftlichen Teilen einer Immobilie sind Entscheidungen durch die Stockwerkeigentümerversammlung notwendig. Die erforderliche Zustimmung hängt davon ab, ob die Umbauten notwendig, nützlich oder luxuriös sind.
Notwendige Umbauten erhalten den Wert oder die Nutzbarkeit der Immobilie, wie etwa eine Reparatur des Daches. Eine Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Eigentümer ist ausreichend. Sehr dringliche Massnahmen kann ein einzelner Eigentümer durchführen lassen und die Reparaturkosten der Gemeinschaft in Rechnung stellen.
Nützliche Umbauten verbessern den Wert, die Wirtschaftlichkeit und die Nutzbarkeit der Immobilie, wie beispielsweise energieeffiziente Sanierungen. Eine Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer, die den grösseren Teil der Immobilie repräsentieren, muss diesen Umbauten jedoch zustimmen.
Luxuriöse Umbauten sind beispielsweise Massnahmen, die nur der Verschönerung dienen. Beispielsweise ein Wasserspiel im Eingangsbereich, hier müssten schliesslich alle Eigentümer einverstanden sein.
