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Christian Andres
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Rund um einen Zweitwohnsitz gibt es viele Fragen. Allein der Begriff Zweitwohnsitz ist irreführend, weil rein rechtlich nur ein Wohnsitz erlaubt ist. Doch was ist ein Zweitwohnsitz überhaupt und, was sagt das Zweitwohnungsgesetz? Wieviel Eigenkapital fordern die Banken und mit welchen Steuern und Kosten muss man rechnen?
Eine Zweitwohnung dient nicht als regulärer Wohnsitz, sondern wird nur gelegentlich genutzt. Eine Zweitwohnung ist meist ein Feriendomizil. Wer seine Zweitwohnung hauptsächlich beruflich nutzt, gilt als Wochenaufenthalter mit einem Nebenwohnsitz.
Ein Nebenwohnsitz ist einen Wohnsitz, den eine Person zusätzlich zu ihrem Hauptwohnsitz hat und regelmässig nutzt – etwa für mindestens drei aufeinanderfolgende Monate oder insgesamt drei Monate im Jahr. Eine Person kann dabei mehrere Nebenwohnsitze haben. Typische Fälle sind: Wochenaufenthalter, die für Arbeit oder Studium zeitweise an einem anderen Ort leben oder Personen in Gemeinschaftshaushalten, die ihre Schriften nicht in der Gemeinde des Gemeinschaftshaushaltes verlegen, sondern in der Gemeinde behalten, in der sie vor Eintritt in die Wohngemeinschaft gelebt haben.
Das Zweitwohnungsgesetz sagt, dass Gemeinden maximal 20 Prozent ihrer Wohnflächen für Zweitwohnsitze genehmigen dürfen. Ziel dieser Regelung ist es, sowohl exzessive Preissteigerungen zu vermeiden als auch den gesellschaftlichen Zusammenhalt zu stärken, indem Leerstand minimiert wird. Dadurch ist die Nachfrage nach entsprechenden Immobilien besonders hoch. Dies zeigt sich vor allem in Regionen wie dem Tessin und Graubünden, wo Ferienwohnungen stark begehrt sind. Wird der Erwerb einer Zweitwohnung trotz Überschreitung der 20-Prozent-Grenze erlaubt, ist dies meist mit strikten Vorgaben verbunden, beispielsweise der Pflicht zur touristischen Vermietung.
Während bei Eigenheimen ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent erforderlich ist, setzen Banken bei Feriendomizilen üblicherweise eine Eigenkapitalquote von 40 bis 50 Prozent voraus. Die höhere Anforderung dient der Absicherung, da Ferienobjekte als risikoreicher eingestuft werden als Erstwohnsitze. Dabei dürfen Mittel aus der 2. und 3. Säule nicht zur Finanzierung eines Zweitwohnsitzes eingesetzt werden.
Darüber hinaus dürfen Hypothekarzinsen, Amortisationen und Unterhaltskosten meist nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Um die langfristige Tragbarkeit sicherzustellen, rechnen Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Wer bereits eine Immobilie als Hauptwohnsitz besitzt, sieht sich oft strengeren Anforderungen an die Tragbarkeit konfrontiert.
Zweitimmobilien gelten als Luxus und werden daher hoch besteuert. Die Steuerregeln ähneln dabei jenen, die für dauerhaft genutzte Immobilien gelten. Der Eigenmietwert wird dabei als Einkommen versteuert – auch wenn die Immobilie nicht das ganze Jahr genutzt wird.
Eine Besonderheit gilt im Kanton Bern: Hier wird der Eigenmietwert von Ferienwohnungen ausschliesslich für die direkte Bundessteuer herangezogen. Vermietungen können den Eigenmietwert anteilmässig reduzieren, allerdings müssen die erzielten Mieteinnahmen weiterhin versteuert werden.
Auch beim Verkauf von Zweitimmobilien fallen übliche Steuern wie die Grundstückgewinnsteuer an. Je kürzer der Besitzzeitraum der Immobilie, desto höher ist die Steuerlast. So soll der spekulative Handel mit Immobilien gebremst werden.
Selbst wenn eine Zweitwohnung nur an den Wochenenden oder in den Ferien genutzt wird, fallen Kosten an. Dazu zählen regelmässige Unterhaltskosten für die Instandhaltung der Immobilie, wie beispielsweise Reparaturen aber auch Nebenkosten, wie etwa für Strom, Wasser und Heizung.
Der Gebäudeunterhalt bietet Möglichkeiten zur Steuerersparnis. So können grössere Renovationen auf mehrere Jahre aufgeteilt werden, um die Progression optimal zu nutzen. Dies macht jedoch nur Sinn, wenn die tatsächlichen Unterhaltskosten in den betreffenden Jahren die Pauschale übersteigen. Ansonsten ist es sinnvoller, in einem Jahr von der Pauschale zu profitieren und in einem anderen die tatsächlichen Kosten vollständig geltend zu machen.
Zusätzlich kann die indirekte Amortisation eine gewisse Entlastung bringen. Der Effekt ist jedoch bei Zweitwohnsitzen geringer, da bei der Finanzierung von Feriendomizilen meist nur eine maximale Verschuldung von 60 Prozent erlaubt ist.
