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Christian Andres
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Eine Hypothek wird allgemein als ein Darlehen für den Erwerb einer Immobilie verstanden. Doch das ist noch nicht alles, denn eine Hypothek umfasst auch eine besondere rechtliche Komponente: Das Grundpfandrecht des Hypothekengebers. Dieses wird im Grundbuch vermerkt und in einem Schuldbrief dokumentiert. Doch, was heisst das genau...
Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) Artikel 842 sagt es so: «Durch den Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet, die grundpfändlich sichergestellt ist.» Heisst übersetzt: Der Schuldner haftet gegenüber dem Kreditgeber nicht nur mit seiner Liegenschaft, dem Grundpfandrecht am Grundstück, sondern auch mit seinem gesamten Vermögen, wenn er die Hypothekarzinsen nicht bezahlen kann. Der Schuldbrief ist also nicht nur ein Vertrag, sondern ein Wertpapier.
Die physische Form des Schuldbriefes, die in Fachkreisen als Pfandtitel bezeichnet wird, ist längst passé. Denn seit 2012 werden ausschliesslich Register-Schuldbriefe ausgestellt. Sie repräsentieren das Pfandrecht in digitaler Form und werden automatisch mit der Eintragung des Grundpfandrechts in das Grundbuch erstellt. Die Register-Schuldbriefe sind stets Namensschuldbriefe, die auf den Namen des Gläubigers oder des Schuldners lauten.
Mit wenigen Ausnahmen entsteht ein Grundpfandrecht durch die Eintragung im Grundbuch. Zu Beginn dieses Prozesses erstellt entweder die Bank oder ein Notar einen Pfandvertrag. Eine grundlegende Voraussetzung dafür ist, dass das betreffende Grundstück bereits im Grundbuch erfasst ist. Die Grundeigentümer oder Käufer einer Immobilie müssen diesen Pfandvertrag notariell beglaubigen lassen. Anschliessend reicht der Notar die schriftliche Anmeldung beim Grundbuchamt zur Eintragung des Grundpfandrechts ein. Sobald die Bestätigung vom Grundbuchamt beim Kreditgeber eingeht, kann dieser die gewährte Hypothekarsumme freigeben. Folglich erfolgt die Zahlung des Kaufpreises beim Erwerb einer Immobilie oft in mehreren Tranchen.
Die rechtskräftige Löschung erfolgt ausschliesslich durch das Grundbuchamt, wenn die Hypothek vollständig abbezahlt ist und, wenn die Zustimmung des Gläubigers vorliegt. Aber nicht immer ist eine Löschung auch ratsam. Wenn keine ausdrückliche Lösung gewünscht wird, kann man den Register-Schuldbrief auch behalten und erneut verwenden, etwa für einen Erweiterungsbau. Dies spart einiges an Aufwand und je nach Kanton oder Gemeinde zwischen 0,1 und 0,3 Prozent der Pfandsumme.
Das Grundpfandrecht ist komplex, daher empfehlen wir zwingend eine Juristin oder einen Juristen beizuziehen. Weitere Auskünfte über spezialisierte und erfahrene Juristen erteilen wir gerne auch persönlich: 031 351 30 31, info@lifestyle-company.ch.
