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Christian Andres
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Kurz gesagt: Baurecht bedeutet im Schweizer Privatrecht, wenn eine Grundeigentümerin einem Baurechtsnehmer das Recht einräumt, zeitlich befristet auf oder auch unter ihrem Grund zu bauen. Was auf den ersten Blick einfach klingt, ist in Tat und Wahrheit komplex. Zum Beispiel, was am Ende der festgelegten Laufzeit beim «Heimfall» passiert, oder wie hoch die Heimfallentschädigung ausfällt.
Günstigere Finanzierungsmöglichkeit: Der Baurechtsnehmer hat den Vorteil, dass er auf dem Grundstück ein Bauwerk errichten kann, das sein Eigentum wird, ohne dass er den hohen Baulandpreis bezahlen muss.
Investitionssicherheit: Der Baurechtsnehmer hat die Gewissheit, dass er über einen bestimmten Zeitraum das Recht hat, das Bauwerk zu nutzen. Dies gibt ihm Sicherheit in Bezug auf seine Investitionen und ermöglicht ihm, langfristige Pläne zu machen, ohne sich um den Verlust des Grundstücks sorgen zu müssen.
Langfristige Nutzungsmöglichkeiten: Das Baurecht ermöglicht dem Baurechtsnehmer, das Bauwerk über einen längeren Zeitraum zu nutzen, der normalerweise zwischen 30 und 100 Jahren liegt. Dies bietet ihm die Möglichkeit, das Bauwerk für kommerzielle oder private Zwecke zu nutzen, ohne das Grundstück erwerben zu müssen.
Erhalt des Grundstückseigentums: Die Baurechtsgeberin behält das Eigentum am Grundstück, während sie dem Baurechtsnehmer erlaubt, ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen.
Regelmässige Einnahmen: Die Baurechtsgeberin erhält regelmässige Zahlungen, den Baurechtszins. Dieser wird in der Regel jährlich entrichtet und wird in bestimmten Intervallen an die aktuellen Gegebenheiten angepasst. Dabei ist die Bestimmung des Landwertes eine wichtige Grösse zur Berechnung des Baurechtszinses.
Flexibilität bei Vertragsbedingungen: Als Baurechtsgeberin hat man die Möglichkeit, die Bedingungen des Baurechtsvertrags festzulegen. Dies umfasst die Dauer des Baurechts, den Baurechtszins und andere vertragliche Bestimmungen. Die Baurechtsgeberin kann die Bedingungen entsprechend ihren Interessen und Bedürfnissen gestalten.
Baurechtsverträge werden für 30 bis maximal 100 Jahre abgeschlossen, müssen notariell beglaubigt werden und können jederzeit verlängert werden. Eine klassische Vertragsdauer bei Wohnnutzung beträgt 50 Jahre, mit zwei Verlängerungsmöglichkeiten zu je 15 bis 25 Jahren.
Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit des Baurechts geht das Bauwerk in den Besitz der Grundeigentümerin über, was als «Heimfall» bezeichnet wird. Gemäss Artikel 779d des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) ist die Grundeigentümerin verpflichtet, dem ehemaligen Baurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung für die zurückfallenden Bauwerke zu leisten. Häufig ist diese Entschädigung im Voraus festgelegt. Die Höhe der Heimfallentschädigung orientiert sich oft am Wert des Gebäudes. Durch den Heimfall behält die Grundeigentümerin langfristig die Kontrolle über das Grundstück, das zuvor im Baurecht vergeben wurde.
Falls der Baurechtsnehmer seine vertraglichen Pflichten verletzt, hat die Grundeigentümerin auch vor Ablauf des Vertrags das Recht, das Baurecht zurückzunehmen. In diesem Fall ist die Grundeigentümerin ebenfalls verpflichtet, eine Entschädigung für die vorhandenen Bauwerke zu leisten.
Der Inhaber eines Baurechts besitzt ein gesetzlich verankertes Vorkaufsrecht, wenn die Grundeigentümerin das Grundstück verkaufen möchte. Auf der anderen Seite hat auch die Grundeigentümerin ein Vorkaufsrecht an den auf dem Grundstück errichteten Gebäuden. Diese Vorkaufsrechte können verändert oder sogar aufgehoben werden, wobei dies im Grundbuch durch eine entsprechende Eintragung festgehalten werden muss.
Das schweizerische Baurecht ist komplex. Deshalb lohnt sich eine Rechtsberatung von einem erfahrenen, spezialisierten Anwalt für Baurecht. Insbesondere hinsichtlich Heimfallentschädigung, Baurechtszins und Vorkaufsrecht.
