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Christian Andres
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Schimmelbefall, Wasserschaden oder Feuchtigkeit im Keller. Es gibt offensichtliche Mängel doch es gibt eben auch versteckte Mängel, die von Laien oft übersehen werden. Welche Arten von versteckten Mängeln es gibt, wer dafür haftet und wieso das Objekt am besten mit einem unabhängigen Baugutachter besichtigt wird.
Rechtlich betrachtet unterscheidet man beim Immobilienkauf drei Arten von Mängeln: der arglistig verschwiegene Mangel, der offene Mangel und der versteckte Mangel. Versteckte Mängel sind Schäden oder Probleme, die beim Kaufabschluss nicht offensichtlich waren. Ein Mangel im Sinne von Artikel 197 des Obligationenrechts (OR) liegt vor, wenn eine Sache nicht die zugesicherten oder zu erwartenden Eigenschaften besitzt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Verkäufer von den Mängeln wusste – grundsätzlich haftet er für alle Mängel, die den Wert oder die Nutzbarkeit der Immobilie erheblich beeinträchtigen. Dies betrifft sowohl ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften als auch solche, die der Käufer stillschweigend voraussetzen kann.
Versteckte Mängel sind oft schwer zu erkennen, insbesondere für Laien. Daher ist es ratsam, vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags eine Immobilie mit einem unabhängigen Baugutachter zu besichtigen. Dieser prüft Bausubstanz und Altlasten, wie etwa Asbest und Radon, Dämmung und Fenster und achtet zudem auf Anzeichen von Schimmel oder Feuchtigkeit im Keller, Rissen im Mauerwerk, Schädlings- oder Pilzbefall.
Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, gilt das Obligationenrecht und der Verkäufer haftet zwei Jahre für alle Mängel. Das heisst für Sachmängel wie ein undichtes Dach und Mangelfolgeschäden wie Schimmel. Falls Sie und der Verkäufer einen Gewährleistungsausschuss vereinbart haben, haben Sie die Immobilie «gekauft wie gesehen», und der Verkäufer haftet nur, falls er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Die Frist für eine Mängelrüge richtet sich nach den Vereinbarungen im Kaufvertrag. Falls keine spezifischen Regelungen getroffen wurden, gelten die gesetzlichen Bestimmungen im OR, wonach die Mängel sofort gerügt werden müssen, also innerhalb weniger Tage. Wurde jedoch vereinbart, dass die SIA-Norm 118 gilt, steht Ihnen für die Mängelrüge ein Zeitraum von zwei Jahren zur Verfügung.
Um im Streitfall nachweisen zu können, dass Sie die Rüge rechtzeitig gemacht haben, ist es ratsam, diese sofort eingeschrieben zu melden oder eine Kopie vom Verkäufer unterzeichnen zu lassen.
Handelt es sich um eine neu errichtete Wohnung oder ein gerade fertiggestelltes Haus, und Sie haben die Mängel fristgerecht angezeigt, können Sie vom Verkäufer die Mängelbeseitigung verlangen. In der Regel haben Sie folgende Optionen:
Nachbesserung:
Sie können den Verkäufer auffordern, den Mangel zu beheben. Wenn beispielsweise der Parkett nicht sauber verlegt wurde, kann der Bodenleger erneut beauftragt werden. Diese Lösung ist oft für beide Parteien die beste und einfachste.
Minderung:
Dabei handelt es sich um eine Reduzierung des Kaufpreises, die dem Minderwert der mangelhaften Sache entspricht. Eine Minderung kommt infrage, wenn eine Nachbesserung nicht möglich oder unverhältnismässig aufwendig wäre. Ein Beispiel wäre ein Flecken auf dem Naturstein, der den Austausch der Abdeckung nicht rechtfertigen würde. Die Preisreduktion fällt jedoch oft gering aus, weshalb eine Minderung selten eine befriedigende Lösung darstellt.
Wandlung:
Dabei handelt es sich um die Aufhebung des Vertrags. Dieses Recht steht Ihnen nur zu, wenn es unzumutbar ist, die Immobilie zu übernehmen oder zu behalten. In diesem Fall muss der Verkäufer den Kaufpreis samt Zinsen zurückerstatten, und das Eigentum geht wieder auf ihn über. Dies passiert jedoch sehr selten.
Zwar werden Kaufverträge von Notaren beurkundet, die zur Neutralität verpflichtet sind und auf kritische Aspekte hinweisen müssen, dennoch sollten Sie sich genügend Zeit nehmen. Alternativ können Sie einen anderen Notar vorschlagen oder den Vertrag durch einen Notar oder Anwalt überprüfen lassen. Wichtig: Prüfen Sie, wer für etwaige Sachmängel oder Mangelfolgeschäden haftet – also wie die Gewährleistung geregelt ist.
Ohne Gewährleistungsauschluss haftet der Verkäufer gemäss OR zwei Jahre lang für jegliche Mängel. Bei einem Gewährleistungsauschluss «gekauft wie gesehen» haftet der Verkäufer zwar während 10 Jahren, aber nur, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Dies lässt sich vor Gericht jedoch nur schwer beweisen.
Auch bei der Verjährungsfrist ist Vorsicht geboten: Reagiert der Verkäufer trotz fristgerechter Reklamation nicht auf den Mangel und lässt Zeit verstreichen, wächst die Gefahr einer Verjährung. Heisst, Ihr Anspruch kann selbst bei Vorliegen aller notwendigen Beweise nicht mehr durchgesetzt werden.
