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Christian Andres
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Begrenztes Bauland, hohe Wohnungsnachfrage und lange Bewilligungsprozesse. Gleichzeitig hindern Einsprachen und zu langsam voranschreitende Verdichtungsprozesse die Bautätigkeit. Viele Wohnprojekte bleiben deshalb hängig. Immerhin sind auf Bundesebene erste Bemühungen erkennbar, bauliche Hindernisse zu verringern. Doch, was heisst das für die Bautätigkeit in Zukunft?
Angesichts des Wohnraummangels wäre es notwendig, jährlich rund 50’000 neue Wohnungen zu errichten. Schätzungen des Schweizerischen Baumeisterverbandes deuten jedoch darauf hin, dass 2024 lediglich rund 40’000 Neubauten realisiert wurden. Auch für 2025 wird keine wesentliche Verbesserung erwartet. Im zweiten Quartal 2024 zeigte sich zwar ein Anstieg bei der Einreichung von Baugesuchen, jedoch stieg gleichzeitig die Zahl der abgelehnten Anträge. Laut einer UBS-Studie zufolge wurde allein 2023 rund 25 % aller eingereichten Baugesuche abgelehnt.
Angesichts der fortschreitenden Urbanisierung bleibt die Verdichtung städtischer Räume ein zentrales Anliegen. Im Jahr 2025 müssen deshalb innovative Ansätze wie gemischt genutzte Quartiere und urbane Begrünung weiter an Dynamik gewinnen. Die zentrale Herausforderung wird darin bestehen, diese Entwicklungen harmonisch mit den Bedürfnissen der Bevölkerung sowie den gestiegenen Baukosten zu verbinden.
Ein Grund für die Verzögerungen ist zum einen die ausgedehnten Bewilligungsprozesse, die aus den umfangreichen gesetzlichen Bauvorgaben resultieren. Zum anderen tragen die anspruchsvollen Planungen bei Verdichtungsprojekten dazu bei, sowie die wachsende Anzahl an Baueinsprachen. Nicht zuletzt, weil heute jede Person eine Einsprache erheben kann, selbst wenn sie nicht unmittelbar von einem Bauprojekt betroffen ist.
Ein weiterer Grund für Verzögerungen von Baubewilligungen ist auch der Ortsbildschutz, dem Bundesinventar für schützenswerte Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) – aber nicht nur in historischen Zentren. Für Baubewilligungen sind Gemeinden verantwortlich, kommen aber Bundesaufgaben wie Gewässerschutz, Solaranlagen, Handyantennen und Schutzräume ins Spiel, führt das zu einer ISOS-Abklärung bei Kanton oder Bund. Diese Abklärung führt zu viel Aufwand, zu Verzögerungen und ein Teil der Bauprojekte wird gar nicht erst bewilligt. Die Forderung der Gemeinden, sie können den Ortsbildschutz selber beurteilen, könnte laut einem SRF-Bericht in ein paar Monaten in Erfüllung gehen. Politische Vorlagen zur Vereinfachung werden zurzeit diskutiert.
Schweizer Städte setzen bei der Verdichtung zunehmend auf Konzepte, die sowohl bezahlbaren Wohnraum als auch ausreichende Grünflächen bieten, was zu einer höheren Akzeptanz führt und zu weniger langen Genehmigungsverfahren. ETH-Untersuchungen zeigen, dass eine sozial und ökologisch ausgewogene Innenverdichtung vor allem dann gelingt, wenn sie von öffentlichen oder gemeinnützigen Institutionen getragen wird – eine Tendenz, die in allen urbanen Zentren des Landes beobachtet wird.
Trotz erfreulicher Fortschritte in der Projektplanung bleibt der Wohnungsmarkt 2025 angespannt. Gleichzeitig dürften die Leerstandsquote von 1,1 Prozent nochmal leicht sinken und selbst in den umliegenden Regionen der Zentren sehr niedrige Werte erreichen. Erst ab 2026 dürfte die gestiegene Zahl an Baubewilligungen wieder zu einer Zuwachsrate an Wohneinheiten führen.
